สัญญาขายฝาก คือ สัญญาที่มีกฎหมายกำหนด

สัญญาขายฝาก คือ สัญญาประกอบการทำธุรกรรมขายฝาก ที่มีกฎหมายขายฝากกำหนดลักษณะไว้เฉพาะ และระบุขั้นตอนการทำสัญญาไว้อย่างเป็นขั้นตอน โดยเป็นสัญญาระหว่าง 2 ฝ่าย คือ ผู้ขายฝาก (เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่นำอสังหาริมทรัพย์มาฝาก) กับ ผู้รับซื้อฝาก (นายทุนที่ให้เงินทุนเพื่อรับฝากอสังหาริมทรัพย์นั้น) โดยมีอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งค้ำประกัน

ดังนั้นการทำสัญญาขายฝากจะต้องปฎิบัติตามกฎหมาย โดยเป็นประโยชน์ของตัวเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เอง เพื่อป้องกันไม่ให้นายทุนนอกระบบใช้กลวิธีฉ้อโกงทรัพย์สินที่นำไปฝากได้ ยิ่งไปกว่านั้น กฎหมายขายฝากฉบับใหม่ ที่ผ่านสภาในปี 2562 ได้เพิ่มความคุ้มครองให้กับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่นำมาฝากมากขึ้น หากจดทะเบียนทำสัญญาขายฝากถูกต้องตามกฎหมาย

กฎหมายขายฝาก การทำ สัญญาขายฝาก

กฎหมายขายฝากในอดีตมีช่องโหว่ให้นายทุนนอกระบบเอาเปรียบประชาชนที่เดือดร้อน ทั้งการคิดดอกเบี้ยที่เกินกฎหมายกำหนด ระยะเวลาการไถ่ถอน หรือ การเอาเปรียบด้านการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ที่นำมาขายฝาก โดนนายทุนนอกระบบใช้เล่ห์เหลี่ยมยึดที่ดินทำกิน จึงเกิดการแก้ไขและเพิ่มข้อกฎหมาย ออกเป็น กฎหมายขายฝากฉบับใหม่ พ.ศ. 2562 หรือมีชื่อเต็มว่า “พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. ๒๕๖๒” วันที่ 15 เมษายน พ.ศ.2562 และ ประกาศลงราชกิจจานุเบกษา วันที่ 16 เมษายน พ.ศ.2562 เพื่อคุ้มครองประชาชนผู้ขายฝากมากขึ้น

การที่จะได้รับความคุ้มครองจากกฎหมายขายฝาก
ต้องจดทะเบียนทำสัญญาขายฝากอย่างถูกต้อง

ข้อกฎหมายสรุปเกี่ยวกับการทำสัญญาขายฝากได้ดังนี้

“ขายฝาก” หมายความว่า ขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย
“ผู้ขายฝาก” หมายความว่า บุคคลธรรมดาซึ่งเป็นผู้ขายตามสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยหรือผู้รับโอนสิทธิในการไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝาก
“ผู้ซื้อฝาก” หมายความว่า ผู้ซื้อตามสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย หรือทายาทของผู้ซื้อฝากเดิม หรือผู้รับโอนทรัพย์สินที่ขายฝาก แล้วแต่กรณี
“เกษตรกรรม” หมายความว่า เกษตรกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
“ที่อยู่อาศัย” หมายความว่า อาคารหรือสิ่งปลูกสร้างและหรือที่ดินที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือที่เกี่ยวเนื่องกับการอยู่อาศัยหรือเพื่อประโยชน์ในการอยู่อาศัย ไม่ว่าจะได้ใช้เป็นสถานที่ประกอบกิจการงานด้วยหรือไม่ก็ตาม

มาตรา 8 หนังสือสัญญาขายฝาก ต้องประกอบด้วย ชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา, รายการและลักษณะแห่งทรัพย์สินที่ขายฝาก, ราคาที่ขายฝาก, จำนวนสินไถ่, วันที่ขายฝากและกำหนดวันที่ครบกำหนดไถ่ แต่หากข้อมูลไม่ครบถ้วน ผู้ใดจะมาอ้างเหตุที่ข้อมูลไม่ครบว่าทำให้สัญญาขายฝากเป็นโมฆะไม่ได้
*สินไถ่จะสูงกว่าราคาขายฝากได้ แต่เมื่อคำนวณแล้ว ดอกเบี้ยจะคิดเหมือนการกู้ยืม คือ ห้ามเกินร้อยละสิบห้าต่อปี (ดอกเบี้ยห้ามเกิน 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน)

อ่านเพิ่มเติม : กฎหมายขายฝาก ปี 2562 ฉบับใหม่ล่าสุด เจาะทุกประเด็น สรุปทุกมาตรา

การจดทะเบียน สัญญาขายฝาก ที่กรมที่ดิน

กฎหมายขายฝาก ระบุว่า การทำสัญญาขายฝาก ต้องจดทะเบียนทำหนังสือสัญญาขายฝาก ที่กรมที่ดิน โดยให้เจ้าหน้าที่กรมที่ดินเป็นผู้จัดทำให้เท่านั้น ถึงจะมีผลทางกฎหมายและได้รับความคุ้มครอง

1. การจดทะเบียน สัญญาขายฝาก

การขายฝาก ต้องทำหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเท่านั้น หากไม่ทำหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน หรือไปทำกันเองกับนายทุน จะถือว่าการขายฝากเป็นโมฆะ และให้พนักงานเจ้าหน้าที่ระบุให้ชัดเจนว่าเป็นการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือการขายฝากที่อยู่อาศัย โดย หนังสือสัญญาขายฝาก ต้องประกอบด้วย ชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา (ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก), รายการทรัพย์สินที่ขายฝาก (เช่น โฉนดที่ดิน บ้าน อาคาร), ราคาที่ขายฝาก, จำนวนสินไถ่, วันที่ขายฝากและระยะเวลาที่จะขายฝาก

2. การขยายระยะเวลาไถ่ จาก สัญญาขายฝาก

กฎหมายขายฝาก มาตรา 10 : “สัญญาขายฝากจะกำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่าหนึ่งปีหรือเกินสิบปีมิได้ ในกรณีที่กำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่าหนึ่งปีหรือเกินสิบปี ให้ถือว่ากำหนดเวลาไถ่มีเวลาหนึ่งปี หรือสิบปี แล้วแต่กรณี แต่ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากก่อนครบกำหนดเวลาไถ่”

สรุป : มาตรา 10 การขายฝากต้องมีระยะเวลาขั้นต่ำที่ 1 ปี และ สูงสุดที่ 10 ปี โดยผู้ขายฝากสามารถมาไถ่ก่อนครบกำหนดเมื่อไรก็ได้ หากมีการขยายกำหนดเวลาไถ่ ให้นับรวมระยะเวลาขายฝากทั้งหมดต้องไม่เกิน 10 ปี ตั้งแต่วันที่ทำสัญญาครั้งแรก

3. การไถ่ถอน สัญญาขายฝาก

กฎหมายขายฝาก มาตรา 18 : “ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาหรือภายในเวลาที่กำหนดในพระราชบัญญัตินี้ โดยอาจชำระสินไถ่ให้แก่ผู้ซื้อฝาก หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนการขายฝากทรัพย์สินนั้น โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้”

สรุป : มาตรา 18 ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ถอนทรัพย์ที่ขายฝากได้ตลอดเวลาภายในกำหนดของสัญญาขายฝาก โดยชำระสินไถ่ให้ผู้ซื้อฝาก หรือ หากไม่สามารถตามตัวผู้ซื้อฝากได้ ก็สามารถไปชำระสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์/สำนักงานที่ดินจังหวัด/สำนักงานที่ดินที่จดทะเบียนขายฝากได้ เมื่อชำระสินไถ่แล้ว กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้นจะตกกลับคืนเป็นของผู้ขายฝากทันที

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนขายฝาก

ค่าธรรมเนียมการขายฝากที่ดิน เกี่ยวข้องด้วยกันทั้ง สำนักงานที่ดิน (กรมที่ดิน) และ กรมสรรพากร เป็นค่าธรรมเนียม ค่าใช้จ่ายจดทะเบียนขายฝากที่ดินที่สำนักงานที่ดิน เป็นการจ่ายครั้งเดียวตลอดสัญญา

ค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดินที่สำนักงานที่ดิน (กรมที่ดิน) เป็นรายจ่ายเพียงครั้งเดียวตลอดระยะเวลาสัญญาขายฝาก เป็นการเก็บตามจริงของกรมที่ดิน มิตรเมืองไทยไม่มีการบวกเพิ่มใดๆ

ข้อควรระวังในการทำ สัญญาขายฝาก

มิตรเมืองไทย สัญญาขายฝาก ถูกกฎหมาย 100%

การขายฝาก เป็น ขั้นตอนการเข้าถึงแหล่งเงินทุนรูปแบบหนึ่ง ที่มีกฎหมายกำหนด และ มีการควบคุมโดยกฎหมาย เช่น ขั้นตอนการทำสัญญา อัตราดอกเบี้ย ระยะเวลา เป็นต้น หากผู้กู้ / ผู้ต้องการเงินทุน ทำอย่างถูกต้องตามกระบวนการที่กฎหมายกำหนด ย่อมได้รับการคุ้มครองอย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดย กฎหมายขายฝากฉบับปี พ.ศ. 2562 ได้เอื้อผลประโยชน์ให้กับทางเจ้าของที่ดิน ที่นำที่ดินของตนเองมาขายฝากมากยิ่งขึ้น เพื่อป้องกันการโดนเอาเปรียบโดยนายทุนนอกระบบ และ ป้องกันการถูกยึดทรัพย์โดยนายทุนนอกระบบ

มิตรเมืองไทย ขอนำเสนอ การขายฝาก ที่ถูกต้องตามกฎหมาย ดอกเบี้ยถูก เพื่อช่วยเหลือประชาชน ชาวบ้าน ที่ถูกเอาเปรียบจากนายทุนนอกระบบ เพื่อช่วยเหลือเจ้าของกิจการ ที่ไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนสถาบันการเงินธนาคารได้ โดยคิดอัตราดอกเบี้ยถูกที่สุดเริ่มที่ 0.75% ต่อเดือน หรือ 9% ต่อปี ผ่านกลุ่มนายทุนที่ไม่เอาเปรียบ เพื่อตอบแทนสังคมให้น่าอยู่ยิ่งขึ้น

 ขั้นตอน ทำสัญญาขายฝาก กับ มิตรเมืองไทย

1. ขั้นตอนแรก เป็นการประเมินโฉนดที่ดิน ที่ต้องการนำมาค้ำประกัน (ขายฝาก) มาให้ทางทีมมิตรเมืองไทย พิจารณา ถึงมูลค่าของที่ดินแปลงนั้นๆ เมื่อที่ดินผ่านการพิจารณามูลค่าที่เหมาะสมแล้ว โดยจะดูจาก สภาพที่ดิน แผนที่ ที่ตั้ง ทางเข้าออก สาธารณูปโภค น้ำ ไฟฟ้า ถนน
2. ขั้นตอนต่อไปจะทำการพิจารณาวงเงินที่อนุมัติได้ ซึ่งขึ้นอยู่กับ ทำเล ทางเข้าออก และ สภาพที่ดิน ฯลฯ หลังจากทำสัญญา เมื่อผู้กู้ ตกลงวงเงินและอัตราดอกเบี้ย จำนวนปีที่จะขายฝาก เรียบร้อยแล้ว ก็จะนัดไปดำเนินการจดทะเบียน ต่อหน้าเจ้าหน้าที่ กรมที่ดิน ที่โฉนดที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่
3. สัญญาขายฝาก จะเป็นสัญญาที่กรมที่ดินกำหนด โดย ผู้กู้ยังคงสามารถอาศัย ใช้ประโยชน์ เก็บค่าเช่า เก็บพืชผล บนที่ดินของตนได้ตลอดอายุสัญญาขายฝาก และ การขายฝากที่ถูกต้องจะทำกับกรมที่ดินเท่านั้น
4. หากที่ดินแปลงที่จะนำมาค้ำประกันขายฝาก ยังคงติดหนี้ธนาคารสถาบันการเงิน จำนอง ไฟแนนซ์ ขายฝากนายทุนอื่น หรือ นายทุนนอกระบบอยู่ ก็สามารถนัดทำจดนิติกรรมพร้อมกันที่กรมที่ดินได้เลย โดยทำการไถ่ถอนที่ดินแปลงดังกล่าวจาก ธนาคารสถาบันการเงิน จำนอง ไฟแนนซ์ ขายฝาก นายทุนอื่น หรือ นายทุนนอกระบบ ก่อน และ ทำการจดทะเบียนขายฝากใหม่กับทางนายทุนใหม่ของมิตรเมืองไทย

เจ้าของทรัพย์สามารถประกาศขายอสังหาฯที่นำมาขายฝากระหว่างการขายฝากได้ และสามารถขายที่ดินได้ โดยเมื่อมีผู้จะซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวแล้ว เจ้าของทรัพย์สามารถนัดทางทีมงานเพื่อทำการไถ่ถอนที่ดินแปลงนั้น และ ทำเรื่องขายต่อไปยังผู้ซื้อใหม่ ได้โดยไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมใดๆจากที่ตกลงกัน ทางทีมงานมิตรเมืองไทยจะนัดเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน เพื่อทำการจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝาก และ ขายต่อ โดยเจ้าของทรัพย์เพียงแค่ประสานงานกับผู้ซื้อ ให้จ่ายเงินกู้คืนนายทุนเดิมตามยอดของสินไถ่ขายฝากเท่านั้น

นโยบายทีมงาน มิตรเมืองไทย

ทางมิตรเมืองไทย มีจุดประสงค์ เพื่อช่วยเหลือสังคม ประชาชน ให้ดีขึ้น ไม่โดนเอาเปรียบจากนอกระบบ และ เข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ง่ายขึ้น ถูกกฎหมาย เพื่อเสริมสร้างพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศไทย ให้สังคมประชาชน ภาคธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม ได้อยู่รอดไปต่อได้ในสภาวะการแข่งขันที่สูง เนื่องจาก นโยบายของมิตรเมืองไทย ไม่มีนโยบายในการยึดทรัพย์ผู้กู้ ทางทีมงานมิตรเมืองไทยจะคอยให้คำปรึกษาเพื่อให้ผู้กู้สามารถไถ่ถอนทรัพย์สิน / ปิดหนี้ ได้ ดังนั้น นอกเหนือจากการพิจารณาวงเงินจากมูลค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์ ที่นำมาค้ำประกันแล้ว ทางมิตรเมืองไทยยังคงให้คำปรึกษากับผู้ประสงค์ที่จะกู้เงิน ขอเงินทุน เพื่อประเมินความสามารถในการไถ่ถอน หรือ ชำระดอกเบี้ย ให้ตามกำหนดสัญญา เพื่อให้ผู้กู้สามารถลดภาระดอกเบี้ยและไถ่ถอนปลดหนี้ให้ได้เร็วที่สุด

ทั้งนี้ ท่านใดหากมีความประสงค์ต้องการขอรายละเอียดเพิ่มเติม ลงทะเบียน ก็สามารถขอคำปรึกษาได้โดยตรงกับทีมงานมิตรเมืองไทย ทางทีมงานมิตรเมืองไทย ยินดีช่วยเหลือ ให้คำแนะนำ ปรึกษา ประเมิน ไถ่ถอนจากนายทุนนอกระบบ และ ช่วยให้เงินทุนที่อัตรากฎหมายกำหนด และ ถูกกฎหมาย

---

สัญญาขายฝาก บทความอ้างอิง

ความรู้ขายฝาก สำนักมาตรฐานทะเบียนที่ดิน กรมที่ดิน
ขายฝากบ้าน อีก 1 ช่องทาง สำหรับคน จำนองบ้าน กับธนาคารไม่ได้
การขายฝากคืออะไร มิตรเมืองไทย มีคำตอบ
นายทุนรับขายฝากเอง ต้อง มิตรเมืองไทย
ขายฝากคอนโด ห้องชุด อันดับ 1 ดอกเบี้ยถูก มิตรเมืองไทย
ขายฝากคืออะไร ไม่ให้โดนหลอก เพียงรู้ 8 ข้อนี้
ขายฝาก คือ เงินทุนทางเลือก ทำอย่างไรให้ถูกกฎหมาย ดอกเบี้ยถูก
ขายฝากไม่ส่งดอก : เงินหมุนธุรกิจ กับ มิตรเมืองไทย

“ขายฝากเป็นมิตร ต้อง มิตรเมืองไทย”

แหล่งเงินทุน ขายฝาก อสังหาฯ ที่เป็นมิตร กับ ผู้ต้องการเงินทุน บริหารงานโดยมืออาชีพ ถูกกฎหมาย

ดอกเบี้ยถูกเริ่มต้นเพียง 0.75%
ช่วยเหลือผู้ต้องการเงินทุนอย่างจริงใจ

✅ ทำสัญญา และ รับเงิน ณ สำนักงานที่ดิน ปลอดภัย ไว้ใจได้ ถูกต้องตามกฎหมาย 100%
✅ ไม่เช็คเครดิต และ สเตทเมนท์ ไม่จำกัดอาชีพ และ รายได้
✅ ไม่มีนโยบายยึดทรัพย์
✅ บริการเป็นมิตร พร้อมให้คำปรึกษา ฟรี

โทรหาเรา : 097 963 2951 
Line : @mmthai (มี @ ด้วย) ติดต่อได้ตลอด 24 ชั่วโมง
อ่านรายละเอียดเพิ่มเติม : www.mitrmuangthai.com